中古住宅の調査・検査・購入の相談ならにお任せください！

既存不適格とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現存する法律に対して不適合な部分が生じた建築物のことです。

建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際には、それまで建てられていた建物が新たな法令に抵触する部分が生じます。

例えば、敷地いっぱいに建てられた建物が建ペイ率・容積率をオーバーしている場合があります。

• □建ぺい率・・・・建築面積/敷地面積
• □容積率・・・・・・延べ床面積/建築面積

この場合、再建築する際には、現状よりも建物を小さくする必要があります。

大正時代に制定された市街地建築物法では、2.7m以上の道路に接していなければ建築することができない、という規定になっていました。

その後、法改正が行われ、建築基準法でも4m以上の道路に接しなければならない、という規定になったが、古くからの市街地などでは4m未満の道も多く存在しているのが実情です。

そのため、物件に敷地が建築基準法の施行日（昭和２５年）において、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道路に接している場合は、建て替え時に、その道路の中心線から2メートル後退しなければなりません。

この場合、広告やチラシには｢要セットバック｣等の表現が使われていますので、チェックしておきましょう。

要するに、次に建て替える時には敷地が減らされてしまうということです。当然、後退部分は建ぺい率・容積率の算定の際、敷地には含められません。

また、下記のような形状の場合も注意が必要です。道路に接する幅が２ｍ以下である場合は、再建築はできません。この場合、広告やチラシには｢再建築不可｣と記載されているばずです。